【課程專欄】－不動產另類投資與 ESG 投資趨勢
講師：股感專案經理 Willy & 投信經理人 Helen
撰文：張晨維
什麼是另類投資？
另類投資這個名詞看起來似乎深藏玄機，但其實只要是採取非傳統投資方法賺取報酬的策略均可稱為另類投資。
投資標的型態可簡易區分為有形及無形，品項包含貴金屬、藝術品、美酒、私募股權、創投、不動產及避險基金等，然而，許多另類投資標的所必須付出的資金成本及投資風險時常是小散戶們難以承擔的，以私募股權為例，倘若個人想要參與私募股權投資創造更多超額報酬，出資額門檻通常為300萬元起跳，因此玩家大部分是有錢的法人機構或公司大老闆，而多數普通投資人受限於自有資金不足，股票及 ETF 則成為其最常進行資產配置的投資工具。
讀者可能會認為另類投資就是個跟自己無關的高大上領域，但事實上目前有一個歷史悠久且被市場廣泛推崇的另類投資工具 — 不動產投資信託（REITs），REITs 相較於其他另類投資產品更加親民，因此筆者期望透過本篇專欄帶領各位讀者一同了解 REITs 的投資獲利模式，提供讀者除了股債以外的優良投資選擇！
親民的另類投資商品 — 不動產投資信託（REITs）
REITs 是一種不動產證券化的形式，受託機構會以募集資金的方式發行受益憑證給投資人，待取得足夠資金後便投入已將不動產進行證券化後的商品，投資人僅需付出小額資金便可參與投資，未來可獲得穩定的租金收入並有機會享受不動產的增值利益。
美國法律規定 REITs 每年必須將 90% 的收益以股利的型式發放給投資人，因此長線累積的報酬十分可觀；REITs 通常與景氣、房價及租金呈現正相關，與公債殖利率則呈現負相關，因為 REITs 的價值通常等同於預期租金收入的折現值加上不動產的資產價值。
REITs 主要可區分為傳統型及新型態兩種類別
1. 傳統型 REITs：包含百貨商場、購物中心、獨棟式零售店、配送中心、倉儲中心、工業製造區、研究開發區、辦公室等
2. 新型態 REITs：涵蓋學生宿舍、養老中心、個人倉儲、林業、基礎建設(電塔)、數據中心等
REITs 也可劃分為權益型、抵押權型及混合型
1. 權益型 REITs：直接投資收益型的不動產本身並取得其所有權，主要收益來自租金收入及交易不動產的資本利得。
2. 抵押權型 REITs：將資金投資於不動產的抵押貸款，主要收入來自抵押貸款利息、抵押貸款不動產部分的租金收入或資本利得，類似債券的概念。
3. 混合型 REITs：為權益型及抵押權型的結合。
REITs 除了具備穩定現金流的優勢外，也擁有抗通膨的能力，租金通常會隨著通膨上揚而進行調升以反映高物價水準，目前全球經濟已從復甦階段進入景氣擴張末端，勞動人口回歸職場帶動辦公室、公寓等不動產需求回溫，加上企業不斷祭出高薪資吸引人才，民眾承擔高租金的能力便可提高。
此外，REITs 可分散傳統資產配置的風險，因為 REITs 與股債市的相關性偏低，將REITs 納入投資組合可降低波動度；在稅務規劃方面，台灣稅法規定 REITs 須採取10%分離課稅，不用併入營所稅或綜所稅課徵，且免徵證交稅，因此較直接購買不動產更具備稅負利益。
儘管 REITs 擁有許多優點，但讀者仍需密切關注房地供需變化狀況、人口成長、就業數據及薪資上漲幅度等因素，因為當景氣衰退時，失業率上升將導致消費者收入下降，進一步衝擊公寓、住宅、辦公室、購物中心、倉儲或資料中心的需求，經濟開始復甦後，如果薪資增幅速度落後通膨成長率時，民眾的消費力也有可能遭到侵蝕。
綜上所述，REITs 在經濟穩定成長及通膨保持溫和的狀況下，理論上 REITs 可以有效對抗通膨，也能夠產生穩定的收益。
投資人仍須留意如新冠肺炎等黑天鵝事件發生時，是否會嚴重影響支撐 REITs 的基本面要素，並做出合理的加減碼判斷
如何評價REITs？
無論從事哪一類型的投資，投資人都希望藉由分析標的潛在價值發掘被市場所低估的金融商品以賺取超額報酬，因此估值便成為重要的課題之一
REITs 的評價方式主要包含以下幾種：
成本法：以購買土地及建造不動產所需之總成本作為 REITs 本身的價值。
市場比較法：以市場上相近條件之不動產交易價格作為 REITs 本身的價值。
淨資產價值法(NAV)：公式為「資產帳面價值+不動產市場價值-負債-特別股」，而市場價值的計算通常會使用「資本化率」，資本化率的公式為「淨營業利益/不動產收購價格」，這項指標可反映市場願意付出多少成本購買或處分該項資產，藉此推估資產帳面價值與市場價值之間的差距。
現金流量折現法：現金流可區分為營業現金流(FFO)及調整後營業現金流(AFFO)，FFO 的公式為「淨營業利益+折舊」，AFFO 的公式為「FFO+員工選擇權計畫費用-維修性費用+其他折舊費用」，許多人認為 AFFO 更加貼近不動產實際運營的結果，因為不動產通常每隔一段時間便需要大型資本支出進行內部結構修建或設備添購；此外，投資人也可使用「價格/現金流」的概念進行不同 REITs 之間的估值比較，類似本益比的概念。
REITs 投資趨勢
根據元大投信分析，REITs 未來的投資方向將涵蓋以下三大主軸：
(一) 氣候變遷
目前為了達成的碳中和目標，各國政府皆開始積極布局太陽能、風能、地熱及水力等發電裝置，相關綠色能源相關 REITs 便快速竄出檯面，進行再生能源及儲能等設施之管理，以美國第一家綠色基礎建設 REITs — HASI 為例，其於 2020 年已管理超過60億美元的綠色資產物件，2015年起淨營收 CAGR 便維持約 25% 的水準，物件投資收益率平均超過7%，優於同業表現，且其2015 年至 2019 年的股價表現也明顯優於 S&P500，5 年平均報酬率達25%，因此我們可以預期在政策及企業資金的挹注下，未來綠色能源投資將具備顯著爆發力。
(二) 人口結構
全球人口老化已成為未來無法避免的趨勢，在少子化浪潮下，養兒防老已非主流觀念，將養老住宅納入退休生活規劃的接受度反而顯著增加，尤其以擁有完整長期照護機制的歐洲發展最快，養老住宅投資額於 2019 年達到 7 億歐元，相較 2008 年的 1 億歐元成長 7 倍。
現今世代的年輕族群也開始不執著於擁有物品的所有權，逐漸習慣以「體驗」、「共享」、「租賃」、「交換」等方式追求心靈層面的滿足，進而衍生「共享經濟」與「網購商機」等新興產物，加上經過新冠肺炎的衝擊後，市場普遍看好物流倉儲物流中心需求量持續攀升，主要有三大原因，第一是廠商會希望拉高庫存以因應供應鏈斷鏈危機，第二是電子商務比重上升將促使儲存空間整體數量成長，第三是為了提高網購交貨速度而增設更多倉庫據點，因此預期倉儲 REITs 的租金收入在商業模式轉型的浪潮下穩健創高。
(三) 科技創新
5G、AI、雲端運算及物聯網已成為各大企業的未來主要發展策略，希望藉由這些技術進行產品與服務的升級，擺脫低附加價值的業務，然而這些高度利用數據進行分析的技術必須仰賴數據中心及電塔等關鍵基礎設施，才能夠實現龐大資料量的歸納、儲存、剖析及傳輸，第三方管理的數據中心可幫助企業節省自建成本並達成與其他企業進行資料互聯的功效，電塔則能夠維持並增強數據傳輸的速度及穩定性，知名的數據中心 REITs 及電塔 REITs 分別為EQIX 與 AMT。
結論
相信各位讀者在看完本篇專欄後已經對於 REITs的運作模式、優缺點、評價方法及未來走勢有初步的了解，根據元大的調查，如果將上市 REITs 納入股債或純債券的投資組合，可以有效提升報酬率及夏普比率，並降低投資組合波動度，REITs 最好的配置比例區間為 5–10%
因此各位讀者未來不妨繼續深入挖掘自己感興趣的 REITs 標的，或許能夠獲得更多的報酬，並創造更多被動收入，早日達成財富自由喔！
